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第443章 水面下的狂涛

第一卷 第443章 水面下的狂涛

“什么都算你有理,成了吧?”肖艳没好气的瞪了林铮一眼,不过下一秒,她就笑了,“不过我倒是觉得,房地产这一块真的可以做一做啊,现在东三环新开楼盘的均价都到了4500了,昨天我从哪儿走的时候,看到一个叫南馨园的小区的广告,均价4800元/平方起呢,二手房的价格也差不多在3800到4200,照这个趋势发展下去,最多到2000年就能涨到1万。”

“2000年涨到10000?”林铮想了下,摇摇头道,“居民楼是不要想了,涨不了这么快,我估计到2000年的时候,也就在现有的基础上涨50%。”

“就这么一点?”肖艳皱了下眉头,“现在的房价涨得很快啊。”

林铮哭笑一声,“写字楼、商铺这样的商业地产和居民住宅楼这样的商品房不是一回事,首都是咱们全国的政治和文化中心,其中必然要伴随着高度发达的商品经济,商业的兴盛必然要带动商业地产的兴盛,可商品房就是另外一回事了。”

他能说只有那位铁血宰相上台后将房地产产业化和教育产业化了,那个时候才迎来首都房价的疯涨么?如果自己没记错,似乎东三环至四环之间的房价,到2000年的时候才在5500至6500之间,个别小区的房价能涨到7500左右,和现在的房价相比,5年也不过涨了80%,这个幅度并不大,可与住宅楼相比,商业写字楼和商铺的房价就涨的不是一般的离谱,5年的时间将近涨了2倍。

10年的时候,一个首都的合作伙伴来华强北找林铮的时候和林铮说起过首都的房价,一说起这个问题,那哥们就后悔的不迭。老兄从小生长在首都,据他说,2000年的时候他在东北三环和四环之间买一套115个平方的房子,一平方5600。位置还算可以,周围3公里范围类内大学有七八所,紧靠他家门的就是一所211高校,每天早晚都可以去校园里散步,既清静,绿化也好,一直到06年年初,他们小区的房子也不过7000左右一平方,以首都而言,这价格肯定不便宜。但也不算太过分。

可到了06年底和07年初,那房价涨的就不是一般的离谱了,到了07年6月份的时候,房价已经已经飙升到了15000一平方,商铺和写字楼的价格自然就更加离谱。

为什么林铮记得如此清楚呢。因为当初那位首都的合作伙伴曾经后悔的捶胸顿足的对林铮说过,当初他买房子的第二年,小区里面还有些房子没有卖完,这哥们想把他们家那套115平米的房子换成本小区一户在24层还没有售出的、面积为200平米的房子。

当时那个小区的情况是他所在的15层的房子市场价为7200元每平,24层的房子市场价为7800元每平,房地产开发商提出了一套交换方案,两套房各算总价。再总价相减,最后给房产开发商补那七十多万的差价,就是这七十多万,让这哥们犹豫了,等到2007下半年房价飙升到15000一平方的时候,这位哥们后悔的恨不得拿头撞墙。用这老兄的话来说:“早知道是这样,当初砸锅卖铁也的买下来啊。”

谁都知道帝都的房价是个什么水平,林铮自忖这辈子也没那本事在帝都的三环附近买一套房子了,自然也没什么想法,只是嘲笑这哥们:“你这是饱汉子不知道饿汉子饥。知不知道多少人还在为帝都的一套50平方的小房子拼命的攒首付?”

肖艳自然不知道这些,不过她也有自己的一番道理,“你说得倒也是,这届政府的心思全都放在如何让经济实现软着陆上呢……东南亚那些国家,现在也快发展到头了。”

“嗯?这话怎么说的?”林铮心中微微一动,不动声色的问道,“我看东南亚那些国家的经济发展情况很不错啊。”

“这还不明白?”肖艳看了林铮一眼,“就是因为东南亚那些国家的经济发展的太快了,所以才要倒霉。”

难道国家的上层已经意识到东南亚金融危机已经逼近了吗?不过倒也是,一个大国的政府,要有足够长远的目光,东南亚那些国家现在的经济形势固然一片兴旺,可其金融和经济结构固有的缺陷恐怕早就被上面的各个智囊给分析透了。

强忍住心中的震惊,林铮试探着向肖艳问道,“你的意思是……猪养肥了,差不多该杀了?”

“基本上就是这个意思吧,”肖艳不疑有他,随意的道,“不过我能知道的就这么多,具体能够在什么时候表现出来,那就不是我能够知道的了。”

“如果是这样……”林铮沉默了片刻,终于缓缓的道,“应该就是在97年下半年至98年4月之前的这段日子。”

“嗯?为什么这么说?”肖艳有些惊讶的望着林铮,自己也不过知道大概三到五年后东南亚地区会爆发一场严重的、席卷范围极广的经济危机,但自己知道的也不过就是这么一点,林铮居然能够猜中准确的爆发时间?

但如果这小子的分析有根据,肖艳整个人都兴奋了起来:这其中能做的文章就太多了。

“还记得去年的时候么,在亚洲经济被广泛看好的背景下,美国著名的经济学家保罗.罗宾.克鲁格曼在《外交》上撰文批评了亚洲经济的发展模式,认为仅靠大投入而不进行技术创新和提高效率的做法很容易形成泡沫经济,在高速发展的繁荣时期,就已潜伏着深刻的危机,迟早要进入大规模调整,他认为这个由市场自发进行的调整时间不会很远。”

“你看过克鲁格曼的那篇文章?”肖艳真的是要多震惊就有多震惊了:作为一名刚刚四十岁出头的年轻的经济学家,克鲁格曼在国内的名声并不显,知道这个人的国人并没有几个,林铮不但看过他的文章,看起来似乎对这篇文章还挺赞同的?

“看过。”林铮点点头。

“能给我说一下么?我倒是挺好奇的。”

“没问题啊,主要是对当前亚洲国家的经济发展情况进行的点评,认为当前亚洲经济的发展依靠大量投入,许多企业是负债经营,产业结构不够合理,这样很引起了国外资本的流入,由此会带来一个很严重的问题:企业债务的很大部分以外币标价。”

“企业的债务一外币标价?”肖艳思索了片刻,终于点点头,“你继续说。”

“企业债务以外币标价后,由此会带来一个新的问题,或者说一个不是问题的问题:外资流入这些国家后会被换成该国货币,当这个国家的经济规模没有大到一定程度来对这些外资进行足够的吸收和稀释的时候,就会造成该国货币汇率上升。”

“而由于亚洲国家在其发展过程当中与美国政府多联系密切,关系特殊,政府需要维持本币与美元汇率的稳定,这就需要增加本币供应,但却造成了信用扩张。”

“这种情况当然不是政府希望看到的,政府唯一可以采取的手段便是回笼本币,但这些国家的财政状况并不好,政府想要回笼本币,唯一的办法就是通过出售债券等方式,一个新的问题出现了:本币利率就随之提高。此时,国内外利差的扩大引起了更大规模外资的流入,于是信用继续扩张。”

“此时,如果中断本币与美元的固定汇率,其实是可以遏制这种信用扩张的,但是本币的升值无疑会使该国出口减少,并且进一步影响商业信心,对于这些政府来说,这种情况绝对不是他们希望看到的,所以他们只能放任这种信用持续不断的扩张,简单一点的说,现在的他们可以被认为是在饮鸩止渴,因为这个时候危机已经逼的很近了……保罗.罗宾.克鲁格曼预测,这种情况大约会发生在95年至96年,其实现在已经能够看到一些苗头。”

“非常有道理。”肖艳低头沉思了良久,终于点点头,示意林铮继续往下说。

“信用的持续扩张导致了投资和进口的进一步增加和工资水平的提高,工资水平的提高又导致出口增长速度下降,造成大量的贸易逆差,这个时候,为了缓和贸易逆差,最好的办法就是将那些外资贷款直接用于进口,而不是再被转化为货币和信用。”

“贸易赤字的扩大和市场的不稳定只会给这些经济外向型的国家带来一个问题,这个问题也是致命的:让投资者对该国货币失去信心,到了这个时候,外资就不再大量流入,本币也开始有了贬值的趋势……这就已经是经济危机爆发的前夕了。”

“对于政府来说,此时的选择其实已经不多,要么卖出美元,要么大幅度提高利率以维持本币与美元的汇率稳定,可下一刻问题紧接着来了,这些国家的外汇储备并不足以支撑卖出美元维持本币汇率,而提高利率则可能引起投资泡沫破灭,到了这个时候,本币无法维持与美元的固定汇率,出现贬值:高位均衡转向了低位均衡,其实就是爆发经济危机,市场开始自动进行均衡。”